Por Constanza Alvaredo *

A más de medio año del cambio de gobierno el país se encuentra atravesando una profunda crisis socioeconómica que, según prácticamente todos los indicadores, no cesa. En este contexto, desde el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) nos abocamos a monitorear el acceso a la vivienda en la ciudad de Buenos Aires.

La crisis habitacional en Buenos Aires no es un fenómeno nuevo sino que responde a un déficit estructural de años. La ciudad presenta una paradoja alarmante: mientras el mercado inmobiliario experimenta hace años un boom de construcción -amparado en un código urbanístico que actualmente está siendo debatido- y una expansión en la oferta, las dificultades de acceso a la vivienda para la mayoría de la población aumentan. Como consecuencia, no sólo se profundizan las desigualdades en el acceso a la vivienda, sino que también se incrementa la cantidad de unidades que permanecen ociosas.

¿Para quién construye realmente el mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires? Esta pregunta se torna cada vez más relevante al observar que, por quinto mes consecutivo, la inflación en el rubro inmobiliario ha superado a la inflación general en la ciudad, evidenciando una desconexión entre la oferta de vivienda y las necesidades reales de la población.

En este marco, resulta preocupante el incremento del 10% en dólares el valor del metro cuadrado para la venta durante los últimos cinco meses, que marca un quiebre en la tendencia a la baja observada desde la post-pandemia. Este cambio en la dinámica parece estar vinculado con la promoción de los créditos UVA, ya que los mayores incrementos se registraron en los meses de abril y mayo, con subas de aproximadamente el 6% y 3%, respectivamente. Sin embargo, la promoción de estos créditos no ha tenido un impacto equivalente en la oferta de viviendas, que solo ha aumentado un 1%. Esto pone en manifiesto la desconexión entre las políticas de promoción y su impacto real en el acceso a la vivienda.

Por su parte, el mercado de alquileres ha sido uno de los rubros más golpeados por la crisis actual. Su impacto resulta particularmente preocupante para la población inquilina, quienes se encuentran frente a una situación dispar, marcada por las condiciones desfavorables que afectan directamente la estabilidad de su acceso a la vivienda. Esto impacta directamente en la proporción de ingresos que le deben destinar al pago del alquiler. Según los datos del Monitor, en junio se necesitaron 2,8 salarios mínimos para alquilar un departamento de dos ambientes, mientras que en julio este valor ascendió a 3,1 salarios mínimos. Esto representa un incremento del 10,7% en la carga económica de los alquileres sin contar las expensas, que subieron más del 10% por cuarto mes consecutivo y acumulan un incremento total del 70% en el último semestre. Estos cambios han generado una presión económica adicional sobre la parte inquilina, destacando la necesidad de evaluar y considerar soluciones para mejorar la accesibilidad y estabilidad en el acceso a la vivienda.

Adicionalmente, la derogación de la ley que regulaba los alquileres hace más de medio año ya muestra sus efectos en el mercado del alquiler. Aunque inicialmente se observó una disminución en la cantidad de anuncios en dólares, en los últimos meses se ha registrado nuevamente un incremento, rompiendo una vez más la barrera del 55% de la oferta total. Si bien los alquileres dolarizados corresponden principalmente a contratos temporarios, la proporción de alquileres permanentes dolarizados ha crecido en 6 puntos porcentuales en el último trimestre. En cuanto a los alquileres temporarios, el 90% de sus anuncios continúan en dólares, pero la oferta de esta categoría ha disminuido notablemente desde la derogación de la ley, pasando del 40% en marzo al 27% en julio. Lo llamativo de este descenso es que coincide con la tendencia de plazos de contrato para alquileres permanentes cada vez más cortos, lo cual impacta negativamente en la estabilidad de la población inquilina. Además, se ha observado una creciente tendencia hacia las actualizaciones trimestrales basadas en el IPC.

En conclusión, los datos monitoreados por el Centro de Estudios Metropolitanos revelan un impacto significativo de la crisis en el acceso a la vivienda en la ciudad de Buenos Aires. La combinación de aumentos persistentes en los costos inmobiliarios, tanto en la venta como en el alquiler, y las nuevas dinámicas introducidas por la derogación de la ley de alquileres, subraya las dificultades crecientes que enfrentan los ciudadanos para acceder a una vivienda digna. La presión económica sobre la población inquilina, junto con la falta de estabilidad en los contratos y la incertidumbre generada por los diferentes mecanismos de actualización, resalta la urgencia de abordar estas cuestiones en búsqueda de políticas capaces de mejorar la condiciones de habitar en la ciudad, garantizando así un acceso equitativo y sostenible de la vivienda en la ciudad.

* investigadora del Área Urbana de Centro de Estudios Metropolitanos