La reforma de la ley de alquileres que sacó el Congreso no se sabrá que efectos tiene sobre el mercado hasta que la desbocada carrera de precios y salarios no se sosiegue y deje de gatillar siderales actualizaciones en los contratos.

El alquiler de un monoambiente, que hace cuatro años le ocupaba a un asalariado medio el 35% de la remuneración, actualmente le representa un 48% de lo que gana.

El encarecimiento del costo de una vivienda de pequeña superficie, en general demandado por jóvenes que se emancipan o adultos que se separan, obedece a la comparación entre los 14 mil pesos que costaba en diciembre de 2019, que hoy se fueron a 180 mil, conforme a los datos de un cuadro que publicó LN+. y el incremento de los sueldos, que los llevó de $49.574,33 a $376.594,32, en el mismo lapso, según el índice RIPTE del INDEC.

En el caso de una renta del techo metropolitana, aumentó 1.180% mientras el salario medio quedó rezagado en un 760%, cuando el poder adquisitivo también se resintió si se parangona con algunos ejemplos que tomó LN+ para corroborarlo: la yerba subió 1000% en cuatro años, el pan 1500%, la naranja 2400% y los pañales 1700%.

Es una de las causas que vienen esgrimiendo los expertos del mercado inmobiliario para justificar que del 1,4 millones de viviendas particulares censadas por el INDEC en la Ciudad, 341 mil estén deshabitadas, lo que representa el 24% del parque habitacional de la CABA.

Así y todo, la retracción de la oferta de alquileres se acelera en forma cada vez más dramática. Una causal de fondo sería la convivencia de dos monedas como referencia del valor locativo de las propiedades: el dólar como cotización patrimonial del locador y el peso como unidad salarial de la gran mayoría de la demanda locataria.

El proceso eleccionario que se inició en agosto se desarrolló en el marco de una parálisis casi total en el mercado de los alquileres. Se contaron entonces 448 departamentos usados publicados en las plataformas inmobiliarias, según Reporte Inmobiliario, un 35% menos que en julio de este año y 69% inferior al mismo mes de 2022.

Otra particularidad fue la merma de ofrecimientos de contratos formales a tres años y con los pesos como moneda.

Por el contrario, aparecían avisos de monoambientes muy pequeños por 150 dólares, con alternativas de contratación precarias, en barrios como Flores, San Cristóbal y Facultad de Medicina.

A partir de ese piso, los valores de los de más ambientes escalan hasta los 600 dólares en Parque Patricios, Liniers, Villa Lugano o Balvanera.

Alquileres temporarios
Según datos oficiales, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existen 559 inmuebles inscriptos en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos, un requisito obligatorio para desarrollar la actividad.

La cifra difiere de los datos alternativos: según la plataforma de alquileres a corto plazo Inside Airbnb, existen más de 26 mil viviendas ofertadas en el territorio porteño.

Los propietarios recurren a esta modalidad para asegurarse una rentabilidad en dólares, en un contexto de alta inflación y devaluaciones frecuentes, mientras que los inquilinos tienen cada vez menos opciones para alquilar una vivienda a un precio que puedan pagar con sus salarios en pesos.

Estos tipos de alojamientos contribuyen a un alza de los precios y a una menor oferta de propiedades que afecta a los inquilinos permanentes, coinciden en caracterizar especialistas y representantes sectoriales consultados por Chequeado.

Una consecuencia directa es que el incremento de inmuebles destinados a alojamientos a corto plazo le resta oferta al mercado de viviendas tradicional, lo que a su vez impacta en los precios.

Más allá de la precaria incidencia que pudieron tener una ley de alquileres que no conforma a ninguna de las partes y los cabildeos para reformarla, el desorden macroeconómico que causó una inflación creciente provocó una grieta cada vez más profunda entre la posición de propietarios y locatarios.

La Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios ubicó el desboque de los valores como la principal causante de esta prolongada coyuntura crítica, sin olvidar la carencia de otros factores que podrían contribuir a paliar a la crisis habitacional, como ser: la emisión de créditos hipotecarios de acceso a primera vivienda con tasas ajustadas a los salarios, levantamiento del cepo al dólar, la modificación de la ley de alquileres, exenciones impositivas para desarrolladores inmobiliarios, ley de blanqueo de capitales que brinde seguridad y certezas a los inversores que se vuelquen al sector de bienes raíces, etc.

La enumeración la hizo el titular de CAMESI, Mariano García Malbrán, quien añadió que «después de cinco años de crisis del mercado inmobiliario y con valores actuales de inmuebles comparables con 2004, quien cuente con dólares y compre un inmueble en Argentina hará la mejor inversión de sus últimos veinte años, ya que los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y en las ciudades más importantes del país comenzaron a aumentar su valor».